종부세 과세대상 계산방법
종부세 과세로 인하여 많은 주택보유자들이 세금을 내게 되었습니다. 최근 부동산 가격 상승으로 인하여 서울시에서만 종합부동산세 납세대상이 47만명에 가까울 정도인데요, 서울시에서 전체 주택을 소유자의 18.6%가 종부세 과세 대상이 될정도 입니다. 때문에 종부세 과세대상인지 확인하고 만약에 대상일 경우 종부세를 계산하는 방법을 확인하는게 도움이 될것으로 생각됩니다.
종부세 개념
종부세는 종합부동산세의 줄임말입니다. 부동산 보유 규모에 따라서 과표가 결정되는 세금을 말합니다. 주택 및 토지를 합산해서 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우에는 그 초과분에 대해서 과세되는 세금을 말합니다. 부동산 투기를 억제하기 위해서 2005년부터 시행되고 있습니다.
첫번째는 부동산 소재지 관할 시 군 구에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분에서 재산세를 부과합니다. 2차로 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대해서 주소지(본점 소재지) 관활세무서에서 종부세를 부과하는 구조입니다.
종부세 납부 기한은 매해 12월15일까지 입니다. 만약 15일이 휴일일 경우는 다음주 월요일로 연장이 되는 형태입니다.
종부세 과세대상
과세대상은 아래와 같이 3가지 유형으로 나뉩니다. 주택, 종합합산토지, 별도합산 토지 등으로 나뉘는 형태인데, 각 유형별로 가세대상이 다르기 때문에 공재금액이 다릅니다. 아래의 내용을 확인하시고 해당하시는 부분을 확인하시기 바랍니다.
| 유형별 과세대상 | 공제금액 |
| 주택(주택부속토지 포함) | 6억 원(1주택자 11억 원) |
| 종합합산토지(나대지.장종지 등) | 5억 원 |
| 별도합산 토지(상가, 사무실 부속토지 등) | 80억 원 |
일정 요건을 갖춘 임대주탁이나 미분양주택 등과 주택건설사업자의 주택신축용 토지에 대해서는 합산배제신고를 하는 경우에 종합부동산세에서 과세제외 되는 구조입니다
종부세 납부기한
납부기간 : 매년 12.1. ～ 12.15.
(다만, 납부기한이 토요일, 공휴일인 경우에는 그 다음에 도래하는 첫번째 평일을 기한입니다.)
국세청에서 세액을 계산하여 납세고지서를 발부(신고납부도 가능)합니다. 다만 세액의 납부는 일시납부 원칙이나, 분할납부도 가능합니다.
분납 : 납부할 세액이 과세대상주식 250만 원을 초과하는 경우는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 6개월 이내에 납부하면 됩니다.
- 250만원 초과 500만 원 이하 : 250만 원 과세대상주식 초과금액을 분납합니다
- 500만 원 초과 : 납부할 세액의 100분의 50 이하의 금액을 분납합니다
- 농어촌특별세는 종합부동산세의 분납비율에 따라 분납합니다
- 농어촌특별세 : 납부할 종합부동산세액의 20% 입니다.
종부세 세액계산 흐름도, 계산방법
아래에 종부세를 계산하기 위한 흐름도를 정리하였습니다. 법인은 제외이며 개인에 대한 기준이므로 참고하시기 바랍니다.
다만 위의 계산방법으로는 계산이 어렵기 때문에 계산기를 이용하는 방법을 알려드리겠습니다. 국세청 홈택스에서 홈태긋 종부세 계산기를 들어가면 쉽게 계산할 수 있습니다.
미쿡쿨톤언니
부동산 매매가 활발해지면서 양도소득세가 무엇인지 그리고 양도세율, 과세대상 및 계산방법 등이 궁금들 하실텐데요, 손쉽게 계산할 수 있게 양도소득세 계산기를 사용하는 방법 등을 함께 소개해드리고자 합니다.
1. 양도소득세
1-1. 양도소득세란?
양도소득세란 개인이 토지 및 건물 등과 같은 특정 자산에 대하여 타인에게 양도할 때 발생하는 소득에 대해 부과하는 세금입니다.
취득일로부터 양도일까지 보유기간 내에 발생된 이익에 대해서 양도 시점에 일시적으로 과세하는 것이며, 소득이 발생했을 때에 한해 부과되는 세금이므로 부동산 판매 후 오히려 손실을 보았다면 양도세가 부과되지 않습니다.
물론 부동산에만 대상이 있는 것은 아니며, 주식 역시 양도세의 자산에 포함될 수 있습니다.
1-2.양도소득세 과세대상
양도소득세의 과세대상에는 보통 주택이나 토지 등 부동산, 분양권 등을 양도하는 경우 주로 발생 하며 부동산뿐만 아니라 부동산에 대한 권리, 그리고 주식, 기타 자산이 포함되며 파생상품과 신탁수익권 등 다양한 곳에 부과될 수 있습니다.
주식의 경우 대주주가 양도하는 주식, 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 주식, 비상장 주식 등이 대상입니다. 특정 자산에 부과되는 세금인 만큼 자신의 재산을 매매하려고 할 때에는 양도세가 얼마나 부과되는지를 정확하게 파악해야만 손실을 줄일 수 있습니다.
2. 양도소득세율 및 비과세 조건
2-1. 양도소득세 비과세 조건
양도소득세율의 일반적인 기본세율은 종합소득세와 마찬가지로 8단계 누진세율이 적용됩니다.
여기서 주의해야 할 점은 1세대 1주택자라고 하더라도 일정한 요건을 충족해야만 비과세의 대상자가 된다는 겁니다.
첫 번째 조건은는 ‘2년 이상 주택을 보유 했는가’ 입니다.
물론 주택이 수용되거나 해외이주 및 근무상 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우에는 보유기간과 별개로 비과세를 받을 수 있습니다.
두 번째 조건은 ‘2년 이상 거주했는가’ 입니다.
2017년 8월 3일 이후에 취득한 주택이면서도 동시에 취득 당시 조정대상지역에 소재한 주택만 해당되는 조건이라는 점, 참고하시기 바랍니다.
마지막으로 살펴봐야 하는 부분은 보유와 거주기간 계산에 관한 것인데요.
올해부터는 세법 개정으로 인해 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 다른 주택을 모두 처분한 경우, 처분 후 남은 1주택을 보유한 시점부터 보유기간을 계산 하는 것으로 바뀌었습니다.
2-2. 양도소득세율
만약 조정대상지역내 다주택자이거나 비사업용 토지의 과세대상주식 경우 일반세율에 추가적인 중과세율이 적용되기 때문에 위 세율표를 확인해주시기 바랍니다.
양도소득세의 경우 일반세율은 동일할지라도 보유기간동안 발생한 양도차익에 대해서 일괄적으로 과세되는 것으로 오히려 세부담이 큰 것으로 볼 수 있습니다.
다주택자의 중과세율 의 경우 21년 6월 1일 이후로 상향되어 2주택자 는 10%에서 20% , 3주택자 이상 은 20%에서 30% 인점 참고해주시기 바랍니다.
비사업용 토지는 22년 1월 이후로 10%중과에서 20% 중과되는 것으로 개정될 것으로 예정됩니다.
3. 양도소득세 계산기
3-1. 양도소득세 계산방법
양도소득세는 양도가액에서 취득가액, 필요경비를 차감 한 양도차익에 부과하게 되는데요, 취득가액와 필요경비에 포함되는 금액은 아래와 같습니다.
취득가액 은 취득시 발생한 취득세와 중개수수료 등을 포함한 총 소요된 금액을 말하며, 필요경비 는 자본적 지출액과 양도시 발생한 비용을 포함합니다.
너무 오래전에 취득하였거나 기타 사유로 매입가액을 알 수 없다면 취득일과 양도일 공시가격으로 환산한 "환산취득가액"을 취득가액으로 인정받게 됩니다.
1) 양도금액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익
2) 양도차익 - 장기보유특별공제 = 과세대상주식 과세대상주식 양도소득금액
3) 양도소득금액 - 기본공제 = 과세표준
4) 양도소득세 x 세율 = 산출세액
위 순서대로 계산되는데 생각보다 계산법이 어렵고 복잡하기 때문에, 세무 지식이 전무한 사람이 스스로 양도세를 계산하는 것은 쉽지는 않습니다.
특히 2021년부터 양도소득세의 규정이 더욱 복잡해졌기 때문에 기산일 등을 꼼꼼히 따져봐야 하는데요.
1세대 1주택자의 경우 양도가액이 12억 원 이하일 경우 양도소득세가 비과세가 되지만 주택을 한 채만 가지고 있다고 해서 그 주택을 양도했을 때 12억 원 이하는 무조건 비과세가 된다고 섣부르게 과세대상주식 판단하게되면 예상치 못한 과세 폭탄을 맞을 수도 있습니다.
1주택 양도세 비과세 12억 시행
1가구 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 기준을 시가 12억원으로 상향하는 조치가 12월 8일부터 시행되어서 이에 대해서 알려드리고자 합니다. 1. 양도세 비과세 기준 상향 12월 8일 정부는 양도
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주식 대주주 요건 10억 유지…2023년 양도세 전면 과세
등록 2021-01-06 오후 3:00:00
수정 2021-01-06 오후 3:00:00
[세종=이데일리 이명철 기자] 일명 ‘동학 개미’의 등장과 주가지수 급등과 맞물려 논란이 컸던 주식 대주주 보유금액 기준이 현행 10억원으로 유지한다. 보유금액을 따질 때 배우자와 직계존비속(위아래 3대)을 합산하는 방식도 그대로 유지한다. 2023년부터는 모든 상장주식에 대해 양도소득세를 과세하는데 개인투자자들의 대거 매도를 예방하기 위해 2022년까지 거둔 차익은 사실상 배제하기로 했다.
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기획재정부는 6일 이 같은 내용의 소득세법 시행령 개정안을 입법예고할 예정이라고 밝혔다.
주식 양도세 과세 대상이 되는 대주주 기준은 현재 보유금액 10억원 이상에서 올해 4월부터 보유금액 3억원 이상으로 낮출 예정이었다.
하지만 올해 코로나19 사태를 겪으며 주식이 급반등하자 개인투자자가 크게 몰렸고 정부의 대주주 범위 확대에 강하게 반발했다. 양도세 부과 시점은 4월이지만 대주주 기준은 전년 12월말로 정하기 때문에 양도세 부과를 피하기 위한 연말 개인투자자들의 대거 매도 우려도 제기됐다.
기재부는 보유금액 합산 기준을 배우자·직계존비속에서 개인으로 좁히는 방안을 제시했지만 정치권까지 가세한 현행 유지 요구에 결국 10억원 요건을 그대로 두기로 했다.
다만 보유금액 합산 기준도 그대로 유지한다. 임재현 기재부 세제실장은 지난 5일 사전브리핑에서 “(보유금액 기준)10억원 유지를 하면서 가족합산을 폐지하는 경우에는 현재보다 소득세 과세수행이 대폭 축소해 과세형평 제고라는 소득세 과세 방향에 역행하게 된다”고 지적했다.
지난해 세법 개정안에서 제시한 금융투자소득 과세는 2023년부터 시행한다. 이에 2023년부터 모든 상장주식에 대해 양도차익을 거둘 경우 양도세를 내야 한다.
모든 차익에 대해 세금을 내는 것은 아니고 국내 상장주식·공모 주식형펀드에서 발생한 금융투자소득 5000만원에 대해서는 기본 공제를 적용한다. 공모 주식형펀드의 기준은 자산총액 3분의 2 이상을 국내 상장주식으로 운영해야 한다. 이외 다른 금융투자상품에 대한 소득에 대해서는 250만원까지 공제한다.
당해연도에 금융투자손실을 입었을 경우에는 손실액에 대해 5년간 공제한다. 예를 들어 2021년 주식에 투자해 2000만원을 잃었다면 이듬해 7000만원을 벌었어도 2000만원 손실 이월 공제와 5000만원 기본 공제를 적용해 양도세를 내지 않아도 된다.
공제 순서는 상장주식 등과 기타 금융투자 소득금액이 모두 0보다 큰 경우 상장주식 등에서 우선 공제한다. 또 먼저 발생한 과세기간의 결손금부터 공제한다.
2023년 상장주식 양도세 도입에 따라 2022년말 대거 매물 출회도 우려 사항이다. 그간 주식으로 번 돈이 양도세 과세 대상이 되는 것을 피하기 위해 주식을 팔 수 있다는 것이다.
기재부는 2022년말 매도 폭탄을 막기 위해 의제 취득가액을 도입키로 했다. 해당 제도는 2022년 12월 31일 말 현재 최종 시세가액하고 개인이 실제 취득한 가액 중 큰 금액을 적용하는 방식이다.
예를 들어 2021년 주당 8만원에 산 삼성전자(005930) 주가가 2022년말 10만원까지 올랐을 때 해당 주식의 의제 취득가액은 10만원이 된다. 2023년 4월 해당 주가가 12만원까지 올랐으면 투자자는 2021년 취득가액대비 차액(4만원)이 아닌 2023년 상승분인 2만원만 양도세 과세 대상이 되는 것이다. 임 실장은 “2022년말 이전 금투소득 회피를 위해 주식을 매도할 필요가 없도록 보완했다”고 소개했다.
2023년부터 소액주주의 주식양도소득도 과세됩니다- ‘금융세제 선진화 추진방향’ 발표
정부는 6. 25.(목) 금융투자 활성화 및 과세합리화를 위한 ‘금융세제 선진화 추진방향’을 발표하였습니다.
주식양도소득을 신설 ‘금융투자소득’에 포함하여 과세하되 2023년부터 소액주주와 대주주 구분 없이 과세하고, 다만 상장주식 양도소득은 연간 2천만원까지 비과세합니다. 또한 증권거래세를 단계적으로 인하하여
2023년에는 0.15%의 거래세만 남게 됩니다(현 0.25%).
이날 발표한 개편방향은 공청회 등 의견수렴 과정을 거쳐 7월말 최종 확정안을 마련, 「2020년 세법개정안」
에 포함하여 정기국회에서 입법 추진할 예정입니다(출처: 기획재정부).
1. 현행 금융세제 개요
1) 금융자산의 양도차익에 대한 과세
□ (과세대상) 상장주식(대주주), 장외거래 주식 및 국외주식 양도소득 등
▶ 대주주 요건(종목별 보유액) : (’20.4) 10억원 → (’21.4 이후) 3억원
▶ 대주주 범위 : 본인 및 특수관계인(배우자ㆍ직계존비속) 보유액 합산
• 소액주주의 상장주식 양도소득에 대해서는 과세 제외
□ (세율) 대주주 여부, 중소기업 여부 및 보유기간 등에 따라 10~30% 세율로 차등 과세
장내거래
(상장주식)
과표 3억원 이하
과표 3억원 초과
1년 미만 보유
□ (기본공제) 국내ㆍ국외주식 합산하여 250만원
나. 파생상품 양도소득
□ (과세대상) 주가지수 관련* 선물ㆍ옵션 등 파생상품(장내ㆍ장외), 해외 파생상품시장에서 거래되는 파생상품 등
* 개별종목에 대한 파생상품 과세 제외
□ (세율) 탄력세율 10% (법정 기본세율 20%)
□ (기본공제) 국내ㆍ국외 파생상품 합산하여 250만원
□ (비과세) 개인의 채권 양도소득에 대해 비과세
□ (과세대상) 주식 또는 지분의 양도
• 거주자ㆍ외국인ㆍ법인 여부를 불문하고 모두 과세
• 증권시장에서 거래되는 주식에 대해 탄력세율(0.1~0.25%) 적용
2. 금융세제 개편 방향
1) 금융투자소득 도입(‘22년 시행)
(1) 금융투자소득에 대한 분류과세 도입
□ (금융투자소득) 자본시장법상 금융투자상품*(증권, 파생상품)으로부터 발생하는 모든 소득
* 조합에 대한 출자지분, 양도성 예금증서 등 자본시장법상 금융투자상품 과세대상주식 이외에 이와 유사한 자산까지 포괄
• 현재 비과세 중인 채권 양도소득(’22년), 소액주주 상장주식 양도소득(‘23년)도 단계적으로 과세 확대
• 과세기간(1.1.과세대상주식 과세대상주식 -12.31.) 중 금융투자상품으로부터 지급받는 모든 형태의 소득*(회수금액-취득금액)을 포괄
* 증권의 결산 분배금ㆍ환매ㆍ해지ㆍ상환(중도ㆍ만기상환)ㆍ양도(계좌간 이체, 계좌 명의변경, 증권의 실물양도 등 포함), 파생 계약으로부터 이익 등
• (예외) 원본손실 가능성(투자성)이 없는 소득은 제외
- (이자ㆍ배당) 예적금, 저축성 보험, 채권 이자 및 법인 배당금 등은 현행과 동일하게 이자ㆍ배당소득으로 구분
☞ 이자ㆍ배당소득에 대한 금융소득 종합과세는 현행 유지
▶ 금융투자상품: 이익 추구ㆍ손실 회피를 목적으로 특정 시점에 금전 등의 지급을 약정하여 취득하는 권리로서, 취득금액이 회수금액을 초과하게 될 위험(투자성)이 있는 것으로 아래 두 가지로 구분(자본시장법 §3)
① (증권) 금융투자상품 중 원본 초과손실 위험이 없는 것
- (채무증권) 국채, 지방채, 회사채 등
- (지분증권) 주권, 신주인수권, 출자지분 등
- (수익증권) 투자신탁에 대한 수익권이 표시된 증권
- (파생결합증권) 파생상품의 성격이 내재된 증권(주가연계증권 등)
- (증권예탁증권) 국제간에 걸친 증권의 유통수단으로 이용되는 대체증권
- (투자계약증권) 투자자가 타인과의 공동사업에 투자하고 공동사업의 결과에 따른 손익을 귀속 받는 계약상의 권리가 표시된 것
② (파생상품) 기초자산을 대상으로 하는 매매예약 계약, 원본 초과손실 위험
□ (분류과세) 자본소득(소득의 성격), 결집효과(누적된 소득의 실현), 손실가능성(투자성)을 고려하여 종합ㆍ양도ㆍ퇴직소득과 구분하여 과세
(2) 금융투자소득간 손익통산 및 이월공제 적용
□ (금융투자소득금액) 과세기간(1.1～12.31) 별로 금융투자상품의 소득금액 및 손실금액을 합산
▶ (주식ㆍ채권ㆍ투자계약증권 양도소득) 주식ㆍ채권ㆍ투자계약증권의 양도로 발생하는 소득(분배소득은 이자ㆍ배당으로 과세)
▶ (집합투자기구로부터의 소득) 분배소득(이자ㆍ배당제외), 증권의 환매ㆍ양도소득
▶ (파생결합증권 소득) 기초자산 가격의 변동에 대해 미리 정해진 방법에 따라 투자자가 원금을 초과하여 지급받은 금액 (증권의 환매ㆍ양도소득 포함)
양도소득세 과세대상 및 신고기한
개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.
양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다
따라서 부동산 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다
양도소득세의 과세대상
| 부동산 | 토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함) |
| 부동산에대한 권리 | 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권 |
| 주식 등 | 상장법인의 주식 등으로서 대주주가 양도하는 주식 등과 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 주식 등, 비상장주식 등 |
양도로 보는 경우
- 양도라 함은 자산의 소유권이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권 이전되는 경우를 과세대상주식 말합니다.
- 증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당합니다.
양도로 보지 않는 경우
- 신탁해지를 원인으로 소유권 원상회복 되는 경우, 공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우, 도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 등을 말합니다
- 또한, 배우자 또는 직계존비속간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어 양도소득세가 과세되지 않고 증여세가 과세됩니다
비과세되는 경우
- 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
- 양도 당시 실지거래가액이 9억원 초과하는 고가주택은 제외됩니다.
- ’17.08.03. 이후 취득한 조정대상지역의 주택은 2년 거주요건 있음.
- 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대1주택의 범위로 보게 됩니다
감면되는 경우
- 장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됩니다.
양도소득세 법정 신고기한
토지 또는 건물, 부동산에관한권리, 기타자산, 신탁 수익권 예정 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 확정 양도일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31일까지 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래 계약허가를 받기전에 대금을 청산 한 경우 예정 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월 확정 그 허가일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31일까지 주식또는 출자지분 (신주인수권 포함) 예정 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 (국외주식, 파생상품은 예정신고 면제) 확정 양도일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31일까지 (국외주식, 파생상품 포함) 양도소득세의 신고납부
부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고·납부를 하여야 합니다.
- 예를들어, 2019년 1월 5일 잔금*을 지급받았다면 양도소득세 예정신고·납부기한은 2019년 4월 1일까지입니다.* 양도시기는 원칙이 대금청산일임
(예외적으로 대금청산일 전 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 양도시기가 됨)
- 예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.03%(’19.2.12.이후 신고·부과하는 분부터는 0.025%)의 납부지연가산세가 부과됩니다.
확정신고
당해연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 하여야 합니다.
다만, 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도 됩니다.
예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정·고지하게 되며, 신고·납부를 하지 않은 경우 무신고가산세 20% (또는 40%), 납부지연가산세 1일 0.03%(’19.2.12.이후 신고·부과하는 분부터는 0.025%) 를 추가 부담하게 됩니다.
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