대법원 2005. 10. 14. 선고 2005도4494 판결
[부동산중개업법위반][공2005.11.15.(238),1823] 【판시사항】 [1] 중개인과 중개의뢰인의 직접거래 행위를 금지하는 부동산중개업법 제15조 제5호 의 규정을 적용하기 위한 요건 및 '직접거래'의 의미 [2] 중개인이 토지 소유자와 사이에 체결한 약정의 내용으로 보아, 중개인이 토지 소유자로부터 토지에 관한 중개의뢰를 받았다고 할 수 없으며, 토지에 대한 권리의 득실·변경에 관한 행위의 직접 상대방이 되었다고 보기도 어렵다고 한 사례 【판결요지】
[1] 부동산중개업법 제15조 제5호 는 중개인이 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위를 금지하고 있는바, 중개인에 대하여 이 규정을 적용하기 위해서는 교환 중개인 먼저 중개인이 중개의뢰인으로부터 중개의뢰를 받았다는 점이 전제되어야만 하고, 위 규정에서 금지하고 있는 '직접거래'란 중개인이 중개의뢰인으로부터 의뢰받은 매매·교환·임대차 등과 같은 권리의 득실·변경에 관한 행위의 직접 상대방이 되는 경우를 의미한다. [2] 중개인이 토지 소유자와 사이에 중개인 자신의 비용으로 토지를 택지로 조성하여 분할한 다음 토지 중 일부를 중개인이 임의로 정한 매매대금으로 타에 매도하되, 토지의 소유자에게는 그 매매대금의 수액에 관계없이 확정적인 금원을 지급하고 그로 인한 손익은 중개인에게 귀속시키기로 하는 약정을 한 경우, 이는 단순한 중개의뢰 약정이 아니라 위임 및 도급의 복합적인 성격을 가지는 약정으로서, 중개인이 토지 소유자로부터 토지에 관한 중개의뢰를 받았다고 할 수 없으며, 토지에 대한 권리의 득실·변경에 관한 행위의 직접 상대방이 되었다고 보기도 어렵다고 한 사례. 【참조조문】 [1] 부동산중개업법 제15조 제5호 / [2] 부동산중개업법 제15조 제5호 【전 문】 【피고인】 피고인 【상고인】 검사 【환송판결】 대법원 2004. 11. 12. 선고 2004도5271 판결 【원심판결】 제주지법 2005. 6. 2. 선고 2004노464 판결 【주문】 상고를 기각한다. 【이유】 1. 이 사건 공소사실의 요지 피고인은 공인중개사로서 ' (상호 생략)공인중개사'라는 상호로 부동산중개업을 운영하는 자인바, 부동산중개업자는 중개의뢰인과 직접거래를 하여서는 아니 됨에도 불구하고, 2003. 3. 8.경 제주시 (상세 주소 생략) 소재 위 (상호 생략)공인중개사 사무실에서 공소외인으로부터 동인 소유의 제주시 도련1동 2318 소재 과수원 5,150㎡ 중 일부인 3,560㎡를 매도해 달라는 중개의뢰를 받고는 공소외인과 사이에 '피고인이 자신의 비용으로 중개대상물인 위 과수원의 일부를 택지로 조성하여 분할한 다음 피고인이 임의로 정한 매매가격으로 다른 사람에게 매도하되, 공소외인에게는 그 매매대금의 액수에 관계없이 확정적으로 3억 원을 지급하고 그로 인한 손익은 피고인에게 귀속시키기로 한다.'는 취지의 약정을 함으로써 중개의뢰인과 직접 거래를 하였다. 2. 원심의 판단 원심은, 그 채용 증거들에 의하여, 피고인이 2003. 3. 8. 제주시 (상세 주소 생략) 소재 과수원 5,150㎡(이하 '이 사건 토지'라고 한다)의 소유자인 공소외인과의 사이에, ① 공소외인은 피고인에게 이 사건 토지 중 1,589.35㎡(480.78평)을 제외한 나머지 3,560.65㎡(1,077.09평)을 피고인이 임의로 매수인을 선정하여 매도하도록 위임하고, ② 피고인은 공소외인으로부터 위임받은 위 부동산을 2003. 7. 4. 이전에 매도를 완료하고 일금 3억 원을 공소외인에게 지불하되, 단, 위 기일 전에라도 피고인이 위 부동산 일부를 매도한 경우 피고인은 공소외인과 상호 협의하여 위 금액 중 일부금을 공소외인에게 먼저 지급할 수 있으며, ③ 피고인은 위 부동산 매도에 소요되는 비용, 즉 지적분할, 지상물철거, 도로개설, 하수관설치, 중개수수료, 접대비, 여비, 공과비용 및 기타 잡비 등을 비롯한 일체의 비용을 교환 중개인 스스로 부담하고, 어떠한 명목으로도 공소외인에게 이를 요구할 수 없으며, ④ 공소외인은 피고인이 위 업무를 처리함에 있어 소유권이전에 필요한 서류 및 공소외인의 서명날인이 필요한 사항 또는 기타 업무 절차상 공소외인의 협조가 필요한 사항이 발생하여 피고인의 협조요청이 있을 때에는 즉시 이에 응하여야 하고 위와 관련된 모든 사항에 대하여 피고인에게 적극적으로 협조하여야 하며, ⑤ 공소외인과 피고인 중 어느 일방이 이 약정을 위반하였을 때에는 위약한 당사자는 상대방에게 위 3억 원의 10%에 해당되는 금액을 위약금으로 지불키로 한다는 내용의 약정(이하 '이 사건 약정'이라 한다)을 체결한 사실을 인정한 다음, 피고인이 공소외인으로부터 이 사건 토지에 대한 중개의뢰를 받은 사실은 인정되나, 부동산중개업법 제15조 제5호 에서 금지하고 있는 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위라 함은 중개인이 중개의뢰인으로부터 의뢰받은 교환 중개인 매매·교환·임대차 등과 같은 권리의 득실·변경에 관한 행위의 직접 상대방이 되는 경우에 한정된다고 할 것인데, 이 사건 약정은 위임 및 도급의 복합적 성격을 가지는 것으로서 피고인은 수임인 및 수급인의 지위에 있음에 불과하고, 이 사건 약정의 체결로 피고인이 이 사건 토지에 관하여 매수인 혹은 임차인 등 권리의 득실·변경의 상대방의 지위에 있게 된 것은 아니므로, 피고인이 중개의뢰인인 공소외인과 직접거래를 한 것으로 볼 수는 없다는 이유로 피고인에 대하여 무죄를 선고하였다. 3. 대법원의 판단 부동산중개업법 제15조 제5호 는 중개인이 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위를 금지하고 있는바, 중개인에 대하여 이 규정을 적용하기 위해서는 먼저 중개인이 중개의뢰인으로부터 중개의뢰를 받았다는 점이 전제되어야만 할 것이다. 그런데 원심이 인정한 사실관계에 의하면, 이 사건 약정은 피고인이 자신의 비용으로 과수원인 이 사건 토지를 택지로 조성하여 분할한 다음 이 사건 토지 중 일부를 피고인이 임의로 정한 매매대금으로 타에 매도하되, 이 사건 토지의 소유자인 공소외인에게는 그 매매대금의 수액에 관계없이 확정적으로 3억 원을 지급하고 그로 인한 손익은 피고인에게 귀속시키기로 하는 약정으로서, 이는 단순한 중개의뢰 약정이 아니라 위임 및 도급의 복합적 성격을 가지는 약정이라 봄이 상당하고, 이는 환송판결에서도 이미 지적한 바와 같다. 따라서 피고인이 공소외인으로부터 이 사건 토지에 관한 중개의뢰를 받았다고 볼 수 없고, 공소외인이 피고인에 대한 관계에서 중개의뢰인의 지위에 있다고 볼 수도 없는 이상, 위 금지규정은 적용될 여지가 교환 중개인 없다고 할 것이다. 나아가, 위 규정에서 금지하고 있는 직접거래란 중개인이 중개의뢰인으로부터 의뢰받은 매매·교환·임대차 등과 같은 권리의 득실·변경에 관한 행위의 직접 상대방이 되는 경우를 의미한다고 해석하여야 할 것인바, 이 사건 약정에 따라 피고인이 이 사건 토지를 분할하고 택지로 조성하여 그 중 일부를 타에 매도하는 일련의 행위를 할 권한을 부여받았다고 하더라도 이는 어디까지나 위임인이자 도급인인 공소외인을 대신하여 그 권한을 행사하는 것으로 보아야 할 것이지, 피고인이 직접 이 사건 토지를 취득하는 것을 전제로 한 것이었다고 볼 수는 없고, 달리 피고인이 직접 이 사건 토지를 매수하거나 취득하기로 했다고 볼 증거가 없으므로, 이 사건 약정의 체결에 의하여 피고인이 이 사건 토지에 대한 권리의 득실·변경에 관한 행위의 직접 상대방이 되었다고 보기도 어렵다. 원심이, 피고인이 공소외인으로부터 이 사건 토지에 대한 중개의뢰를 받았다고 인정한 것은 환송판결의 환송취지에 반하는 것으로서 잘못이라 할 것이나, 피고인이 공소외인과 직접거래를 한 것으로 볼 수 없다는 이유로 무죄를 선고한 결론에 있어서는 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 부동산중개업법상 금지대상인 직접거래의 범위에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 4. 그러므로 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김용담(재판장) 배기원 이강국(주심)
교환 중개인
정부 특금법 시행 개정 본격 추진
금융위, 가상자산 컨트롤타워 담당
정부가 28일 거래투명성 제고를 위한 가상자산사업자 관리·감독 및 제도개선은 금융위 주관으로 추진하겠다고 밝혔다.ⓒ금융위원회
가상자산사업자 등이 자체 발행한 가상자산에 대해 매매, 교환을 중개하거나 알선하는 행위가 전면 금지된다. 이를 위해 정부는 특정금융정보법(이하 특금법) 시행령 개정을 추진한다고 밝혔다.
정부는 28일 오후 정부서울청사에서 구윤철 국무조정실장 주재로 관계부처 차관회의를 열어 "거래투명성 제고를 위한 가상자산사업자 관리·감독 및 제도개선은 금융위원회 주관으로 추진하겠다”며 이같이 밝혔다.
이로써 금융위 주도하에 가상자산 관리체계가 강화될 예정이다. 구체적으로 특정금융정보법(이하 특금법)에 의한 사업자 신고유예기간 전후로 단계를 나눠 사업자 관리가 더욱 강화될 전망이다.
거래투명성 제고와, 가상자산의 보관·관리 강화 차원에서 가상사업자와 임직원이 해당 가산자산 사업자를 통해 가상자산을 거래하는 행위도 금지키로 했다.
또 해킹 등으로부터 가상자산을 안전하게 보관토록 하는 콜드월렛(인터넷에 연결되지 않아 해킹이 어려운 지갑) 보관비율을70% 이상 상향하는 방안도 검토할 예정이다.
오는 9월24일까지 가상자산 사업자의 신고등록을 위해 신고 요건 및 보완사항 컨설팅을 제공한다. 신고가 접수되면 신속한 심사를 진행해 조기 신고된 사업자 중심으로 시장 재편이 이뤄지도록 할 계획이다.
가상자산사업자의 폐업가능성에 시장참여자가 미리 대응할 수 있도록 신고 신청·수리현황 공개 및 거래 유의사항 등에 대한 정보도 공개된다. 금융정보분석원과 인터넷진흥원에서 각각 신고현황과 정보보호 관리체계(ISMS) 인증현황을 확인할 수 있게 된다.
가상자산사업자 현황도 검․경 등 단속기관과 공유해 수사의 실효성을 제고한다는 방침이다. 현재 가상자산 거래업자는 60여개사가 영업 중인 것으로 파악됐다. 20개사는 ISMS 인증을 받았고, 이 중 4개사는 실명확인 입출금 계정을 운영하고 있다.
거래투명성 확보 차원에서 자금세탁방지 의무도 전면 강화된다. 예컨대 고객 거래내역분리 관리, 예치금 분리관리, 미확인 고객과 거래금지, 미신고 사업자와 거래금지, 다크코인 거래 금지 등의 의무를 이행하지 않을 경우 과태료를 부과하거나 영업정지‧신고 말소 등의 조치를 취한다는 계획이다.
아울러 특금법에 규정된 가상자산사업자의 신고요건, 자금세탁방지, 횡령방지, 해킹방지 등 의무가 지켜지는지 관리를 강화해나간다는 계획이다. 사업자가 신고요건을 갖춰 금융정보분석원(FIU)에 신고토록 하고, 미신고 영업의 경우 5년 이하의 징역에 처해지거나 5000만원 이하의 벌금을 적용한다는 계획이다.
기망으로 인한 부동산 교환 매매 사기를 당했습니다.
갑은 서울에 있는 상가 A 토지 지분 56평 건평 약 200평의 골프장을 운영 중인 본인이고 부동산을 20억 원 기준한 현금이나 교환을 부동산에 의뢰하여 을의 B 토지 9700평을 17억 기준가격 토지와 추가 현금 3억 5천만 원을 받고 교환했습니다. 계약 전과 계약 후 문제점은 다음과 같습니다. B토지값을 20억 원 가치의 기준가로 상정하였으나 현 시세는 약 12억 원 밖에 되지 않습니다. 그리고 대출액 7억 원이 있어 공제하면 5억 원 가치의 토지와 현금 3억 5천만 원을 더하면 실제 교환 가치는 8억 5천만 원에 불과합니다. 여기에서 저의 실수는 대출 7억 원을 승계하지 않아야 맞는데 착각으로 승계하기로 하여 계약 후 12시간 내에 이의 제기하여 만나자 하였으나 만나 주지 않았습니다. 그리고 상대 토지에는 오석돌이 무궁무진하며 수십억, 수백억의 돌을 캐먹을 수 있는 광건 허가가 있다고 하였으나, 계약 후에 확인한 결과 사실과 달랐습니다. 한 회사 대표와 개발팀에서 9700평의 B토지값을 40억 원 지불하겠다고 제안했어도 B 토지주 쪽에서 조건이 안 맞아 하지 않았다고 중개인은 말했으나 사실과 다릅니다. 400년 된 절 앞마당과 주차장 도로 약 700평가 매입 토지이므로 매입하면 우리 토지이므로 측량하여 철망 담치고 집을 지을 수 있다고 중개사는 말했습니다. 그러나 400년 된 절 앞에는 문화재 1급 토지 지역으로 토지주 마음대로 사용할 수 없다고 문화재 개발 팀장이 말했습니다. 이처럼 모든 문제점들이 하나같이 들은 바와 달랐습니다. 본인은 계약 이후 중개자에게 계약 전 말한 것과 내용이 다르다며 계약 해지 요청을 하였으나, 중개사는 상대 토지주를 만나게 해준다며 기다려 보라는 말만 일관하다 중도금 날짜가 이르자 중도금을 입금하고 입금 후부터는 계약대로 이행하라 만날 필요도 없다고 했습니다. 그러면서 위 내용 모두는 계약 단서에 명시하지 않았으므로 이유 없고 해약해 줄 수 없다고 하고 있습니다. 피해 금액은 7억 원이며 가해자는 사실을 부인하며 무죄를 주장하고 있습니다. 증거로는 가해자가 의뢰인을 기망한 진술 내용이 드러난 문자메시지, 통화 녹음, 이메일 등이 있습니다. 피해 금액을 회복받고 싶은데 어떻게 해야 할까요?
체인화 가속 '브랜드 전쟁' 한창
부동산 중개업체의 프랜차이즈화가 가속화되고 있다. 부동산경기 회복과 공인중개사의 대량배출에 힘입어 올들어 프랜차이즈업소들이 크게 늘고 있다. 이에 따라 프랜차이즈체인들은 대형화하고 경쟁도 치열해지고 있다. 부동산랜드 부동산뱅크 부동산써브 등 토착 프랜차이즈 중개업소 외에 센츄리21, ERA코리아 등 외국계 중개체인의 공세도 거세다. 부동산 중개업 시장에서도 브랜드전쟁이 벌어지고 있는 것이다.프랜차이즈 경향이 가속화되고 있는 것은 우선 최근 2, 3년간 침체를 면치못했던 부동산경기가 기지개를 켜는데 큰 힘을 얻고 있다. 폐업했다가 다시 문을 여는 중개업소나 새로 들어서는 업소들이 프랜차이즈를 선택한다.부동산 중개사들이 많이 배출되는 것도 프랜차이즈시장 확대를 뒷받침하고 있다. 공인중개사 자격증을 막바로 취득하고 점포를 내는 중개사들은 거의 예외없이 프랜차이즈 상호를 내건다. 프랜차이즈운영업체로부터 영업활동 매뉴얼과 매물정보 등을 지원받음으로써 경험부족에서 오는 리스크를 줄일 수 있어서이다.가장 많은 프랜차이즈 가맹점을 거느린 부동산랜드의 경우 11월 현재 가맹점만 전국적으로 6백6개소에 달한다. 94년부터 팩스뱅크라는 프랜차이즈사업을 시작, 팩스로 회원들간에 정보를 교류하는 사업을 해왔다.◆ 태인, 경매관련 주로 알선지난해 5월부터 본격적으로 프랜차이즈에 뛰어든 부동산뱅크도 올해 초 가맹점이 크게 늘어 현재 2백76개의 가맹점을 거느리고 있다. 부동산뱅크는 특히 한 아파트단지 상가 안에서는 부동산뱅크라는 상호의 체인점이 하나 이상 들어서지 않도록 관리해주고 자체 발행 잡지를 통한 매물광고와 홍보를 장점으로 내세우고 있다.1백30여개의 가맹업소를 가진 부동산써브도 올들어 하반기에 가맹점이 급격히 늘어났다. 이 회사는 부동산경제연구소를 통해 부동산거래업무와 개발컨설팅을 함께 하고 있다.89년부터 태인컨설팅을 운영하면서 경매를 주로 해온 태인은 경매의 취득 알선이 가능한 7개 지사와 30개 가맹점을 거느리고 있다. 이 회사는 가맹점수는 적지만 모니터 역할을 하는 준가맹점이 1천개 업소를 웃돈다. 『지사의 경우 법인이라 경매를 알선할 수 있고 지사별로 3인 이상의 공인중개사가 있어 전문화된 부동산컨설팅을 할 수 있다』(전용기 태인 기획팀장)는 것이 이 회사 프랜차이즈가 내세우는 강점이다.이밖에 부동산플러스 M21도 프랜차이즈사업을 벌이고 있는 중개체인들이다.96년 1월부터 프랜차이즈를 시작한 외국계체인 ERA코리아와 센츄리21의 경우 가맹점수는 1백40개에서 1백50개 업소 정도. 대형아파트와 대형빌라가 있는 서울 강남과 경기도 분당지역 등에서 강세를 보이고 있다. 이들 업체는 외국계체인과 업무제휴형식으로 돼 있어 국내법인이기는 하지만 선진 영업기법과 교육프로그램을 갖고 있는 점에서 국내프랜차이즈체인에 앞서고 있다. 『해외거주 경험이 있는 고객들 사이에 잘 알려져 있고 법인고객 사이에 선호도가 높다』는 것이 센츄리21 관계자의 설명이다.업체별로 차이는 있지만 프랜차이즈체인에 가입하는 가맹점은 대개 2백만원에서 3백만원 정도의 가입비와 월회비를 낸다. 센츄리21이나 ERA코리아같은 외국계체인은 가입비가 1천만원에서 1천5백만원 정도로 비싼 편이다.부동산 중개업소의 프랜차이즈화 경향이 가속화되는 것은 부동산시장에서도 브랜드가 중요시되는 추세와 관계가 있다. 김태호 부동산랜드 사장은 『중개업소는 고객의 재산을 다루는 곳이기 때문에 고객들은 신뢰할 수 있는지 여부를 가장 중요시하고 이 때문에 알려진 상호의 중개업소를 찾는다』고 말한다. 말하자면 고객유인 효과가 있다는 것이다. 부동산뱅크의 한경희팀장도 『중개업시장에서도 브랜드파워가 중요한 요소로 떠오르고 있다』고 설명한다.보다 많은 매물정보를 프랜차이즈업소간에 서로 교환함으로써 중개업무의 활동범위를 넓힐 수 있다는 것도 중개인들이 프랜차이즈체인을 선호하는 요인이 되고 있다. 대부분의 프랜차이즈체인업체가 홈페이지를 운영하고 있으며 매물정보와 시세관련 전산망을 구축하고 있다. 이를 통해 가맹점간에 매물정보를 수시로 올리고 서로 교환 협력할 수 있도록 해준다. 소비자들로서는 여러 중개업소를 다니지 않고 한곳에서 보다 광범위한 정보를 제공받을 수 있게 된 셈이다.또 프랜차이즈 운영업체는 가맹점에 업무 및 매물관리프로그램이나 계약양식 등 매뉴얼을 지원하기 때문에 중개업무가 체계화하고 균일화하는 경향이 있다. 업소마다 계약서 형태도 다르고 거래관행도 달라 소비자가 혼란을 겪는 일이 적어지는 것이다.◆ 가맹점간 영업지역 중첩 큰 애로그러나 프랜차이즈체인이 양적 확대에 비해 질적 수준은 그에 따르지 못하고 있다는 지적도 만만치 않다. 프랜차이즈체인 가맹점 사이에 영업지역이 중첩돼 브랜드효과가 없는 경우도 있다. 한 프랜차이즈체인에 가맹한 중개사의 경우 『가입비에 비해 제공받는 서비스가 부실하다고 생각하는 가맹점이 적지 않다』고 밝혔다.소비자 입장에서도 마찬가지다. 프랜차이즈간의 경쟁심화는 고객에 대한 서비스 향상으로 이어져야 하는데도 현실은 그렇지 않다. 브랜드를 보고 프랜차이즈업소를 선택하지만 정작 거래사고가 발생할 경우 보상해주는 보험에 가입해 있는 곳은 많지 않다. 또 법정수수료와 무관하게 지불해야 하는 중개수수료에 대한 불만도 여전하다.김태호 사장은 『대고객 서비스수준을 높이기 교환 중개인 위해서는 우선 수수료가 현실화돼야 한다』고 주장한다. 부동산써브의 이승용 홍보팀장은 『프랜차이즈업체간 다른 체인을 물리치기 위한 전략보다는 제도변화 등에 대응해 공동으로 시장규모를 확대하는 노력을 기울이는 것이 바람직하다』고 강조한다.★ 인터뷰 / 전용락 부동산박사 사장"중개인간 정보 교류 활발해야 생존"『부동산 중개업무에서는 중개인간 협력이 대단히 중요하다는 것을 느꼈습니다. 서로 정보를 주고 받아야 고객에게 보다 좋은 정보를 제공할 수 있고 중개인의 활동범위도 넓힐 수 있거든요.』최근 프랜차이즈사업에 뛰어든 부동산박사의 전용락사장은 사업 동기를 이렇게 밝혔다. 부동산중개에서도 이제는 보다 많은 물건과 정보제공이 관건이 되고 있어 중개업소간 배타적 영업으로는 교환 중개인 경쟁이 어렵다는 것이다. 또 부동산중개인에 대한 신뢰제고도 그가 신경을 많이 쓰는 부분이다.전사장은 외국 중개법인이 한국시장에 본격적으로 들어오게 되면 대형화로는 이들과 승부하기 어렵다고 보고 있다. 그러나 지역별 여건 등 세세한 정보와 틈새시장의 영업력에서는 국내 업체가 훨씬 경쟁력이 있다고 생각한다. 이와 관련, 후발프랜차이즈업체인 부동산박사로서는 대형화보다는 재개발지역을 중심으로 특화하겠다는 전략을 갖고 있다. 또 중개업소 사이에 매물정보공유시스템을 구축, 교환 중개인 상가분양 등은 업소간 공동으로 하도록 할 계획이다. 이를 위해 가맹점도 믿을 수 있는 중개인 위주로 조심스럽게 늘려가겠다는 것이다.10여년간 중개업무를 해온 전사장은 부동산중개인을 부당하게 수수료 이익만 챙기는 인물로 보는 시각에 대해서는 가슴아프게 생각한다. 이 때문에 빨리 수수료가 현실화돼 정정당당하게 수수료를 받을 수 있어야 부동산중개시장이 건전해진다고 본다. 전사장은 이를 위해 중개인의 의식전환도 중요하지만 고객 역시 부동산을 교환 중개인 투기대상으로 생각하는 자세는 버려야 한다고 강조했다.
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'중개 수수료' 논란, 뜬구름 잡는 정부…업계는 정부개입 시도 '우려'
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최종수정 2019.02.13 11:15 기사입력 2019.02.13 11:15
늘어난 세 부담, 집 거래 비용이라도 줄여 급격한 거래 절벽 막아야 한다는 목소리
정부는 "업계에 요율 '고정' 아닌 '최대'라는 인식 전파 방침"…요율 조정 검토 안해
중개사들은 반대 "이미 대폭 깎아줘, 체감 효과 없을 것"
[아시아경제 김현정 기자, 임철영 기자] 최근 공시가격 현실화 여파로 보유세 등 각종 세(稅) 부담이 높아진 가운데 정부가 부동산 직접 거래 비용 완화를 위한 구체적 방안을 내놓지 못하고 있다. 지난해 서울 및 일부 수도권의 부동산 가격 급등을 감안해 정부가 정의하는 고가주택의 기준을 현실적으로 손봐야 한다는 지적도 나온다.
13일 국토교통부와 기획재정부에 따르면 정부는 현재 거래금액의 최대 0.9%인 9억원 이상 주택의 매매와 교환중개 보수 등을 인하하는 방안에 대해 공식적으로 검토하지 않고 있다. 이는 정부가 9억원 이상 주택 매매 중개보수 한도를 0.9%에서 0.5% 수준으로 조정하는 방안을 검토 중이라는 일부 언론보도에 대해 국토부가 부인하면서 직접 언급한 것이다.
하지만 국토부는 관련 요율이 '고정'이 아닌 '최대'라는 점을 매매 현장에서 교환 중개인 인식할 수 있도록 한다는 방침이다. 구체적 방법으로는 공인중개사가 중개대상물을 확인ㆍ설명할 때 중개 보수에 대해 "이것은 최대 요율일 뿐"이라고 자체적으로 설명하도록 하는 것을 제시했다.
이와 관련된 논의는 서울시에서도 교환 중개인 지난해 검토가 진행됐지만 흐지부지된 상태다. 서울시 관계자는 "지난해 부시장 지시로 들여다 본 적은 있지만 현재 이와 관련해 검토를 진행하고 있지 않다"고 설명했다. 국회도 허위 매물 근절을 위한 규제 강화 방안과 가격 담합 행위에 대한 제재 근거 등을 마련하는 개정안에 몰입하고 있다.
현행 서울시 부동산 중개보수 등에 관한 조례는 6억원 이상 9억원 미만은 최대 0.5%, 9억원 이상은 0.9%로 요율을 9억원 이상 구간을 세분화하고 있다. 2015년 4월부터 시행된 기준으로, 앞선 기준은 2억원 이상 6억원 미만 최대 0.4%, 6억원 이상 최대 0.9%였다. 고가주택 기준 상향과 전세ㆍ매매 중개보수 역전현상을 해소하기 위한 취지였다. 그러나 보수 경쟁과 매수ㆍ매도인의 요구 등으로 실제 현장에서 9억원 이상 주택을 매매했을 때 0.9%의 요율로 보수를 교환 중개인 수취하는 경우는 찾아보기 힘들다.
정부의 보유세 강화 방침과 대출 규제 등으로 지난해 말부터 시작된 거래절벽 현상이 장기화되면서 시장의 급격한 위축을 막기 위한 후속조치가 필요하다는 의견도 나온다. 대표적인 것이 양도소득세 완화 및 중개보수 요율 조정이다. 실제 지난 1월 서울 아파트 매매 거래량은 지난해 1월(1만198건) 대비 10분의 1 수준인 1400여건으로 급감했다. 일부 급매물이나 증여 등 제한적 물건들만 드물게 거래되고 있는 형국이다.
일각에서는 정부가 정의하는 '고가주택'의 기준을 9억원에서 그 이상으로 재상향하는 방안도 거론된다. 사실상 서울 아파트의 시세가 전체적으로 큰 폭 상승한 상황에서 시장 현실을 감안한 기준을 새로 마련해야 한다는 것이다. 지난해 급격한 가격 상승으로 올해 1월 기준 서울 강남ㆍ서초ㆍ용산ㆍ송파ㆍ광진구 등 5개 자치구의 아파트 평균매매가격이 9억원을 웃돌고 있다. 강남구가 16억1796만원으로 가장 높고 서초구와 용산구도 각각 15억원, 13억원을 웃돈다. 송파구와 광진구는 각각 11억원, 9억원 수준이다.
다만 시장에서는 어떤 방식으로든 요율을 조정하는 데 대해서는 부정적 입장이다. 한국공인중개사협회 관계자는 "수백만 원을 넘어가는 교환 중개인 중개보수의 경우 이를 다 주는 사람도, 다 받는 사람도 없다"면서 "이미 큰 폭으로 깎아주고 있기 때문에, 요율을 낮출 경우 또 그를 감안해 또다시 할인을 해줘야 하는 상황이 교환 중개인 생길 것"이라고 말했다. 이어 "최근에 거래가 급감한 상황에서 중개인들의 수입 감소 요인이 발생하게 된다해도, 실제로 보유세 부담 가중과 비교해 국민이 체감하는 효과는 크지 않을 것"이라고 설명했다.
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