왜 다들 지식산업센터에 투자하겠다는걸까?
최근 몇 년, 주택 가격에 대한 관심은 분명 어느 때보다 뜨거웠습니다. 그만큼 정부도 강력한 규제를 도입했어요. 투자에 대한 열정은 규제에도 불구하고 금방 사그라들지 않았습니다. 주택에 더 투자할 수 없다면, 다른 투자처라도 발굴해냈죠.
그렇게 각광받기 시작한 센트 투자 손실 것이 바로 지식산업센터입니다.
지식산업센터의 옛날 이름은 아파트형공장입니다. 아파트와 공장이 살짝 어색한 조합인데요, 4차 산업혁명과 IT 기술, 첨단 산업의 발전에 따라 명칭을 변경했어요.
변경한 명칭이라고는 하지만 '지식산업센터' 역시 센트 투자 손실 평소에 사용하는 단어는 아니라 한번에 와닿지는 않습니다.
아! 하고 느낌이 오셨나요?
다 들어올 수 있는 복합형 건물
기능적으로 조금 풀어서 설명해드릴게요.
지식산업센터란 같은 건물에 제조업, 정보통신산업, 벤처기업 등등의 회사와 기숙사, 근린생활시설 같이 그들을 위한 지원시설이 모두 입주할 수 있는 복합형 건물이에요.
2008년까지만 해도 아파트형공장으로 불렸는데요, 지금은 첨단산업이나 정보통신산업이 주를 이루지만 그때까지는 제조업이 주요 센트 투자 손실 산업이었기 때문에 공장들이 많았어요.
원래는 같은 건물에 공장과 사무실이 같이 입주할 수 없고, 대개 님비현상으로 공장은 도심에서 멀리 떨어진 곳에 지어지기 때문에, 먼 길을 왔다 갔다 해야 하는 제조업 재직자들이 아파트형공장을 매우 반겼어요. 아파트형공장 덕분에 많은 업체들이 효율적인 운영이 가능했고요.
시대가 흐르고 중심 산업이 바뀌면서 자연스럽게 지식산업센터로 이름이 변경되었지만, 그 기능과 효과에는 변함은 없습니다.
인기쟁이 건물
지식산업센터는 주로 도심지역에 지어집니다. 교통도 좋고 입주 시설도 잘 되어 있어요.
지식산업센터에 입주할 수 있는 지원 시설에는 은행, 증권사, 음식점, 기숙사, 헬스장 등등 그 종류가 정말 다양한데요, 입주 업체들의 생산 활동을 돕는다고 판단되는 시설들은 거의 해당됩니다. 용인 테크노밸리는 대한민국 최초로 CGV 영화관이 입점된 지식산업센터에요.
규모가 큰 지식산업센터의 경우 1개 동은 기숙사로 쓰거나, 아예 일반 상업시설로 쓰기도 하고요. 이러니 기업들한테도 인기가 좋아서 유치 경쟁을 벌이는 경우도 있어요. 판교 테크노밸리처럼 아예 산업단지가 잘 조성되면 주변 주민들한테도 인기가 좋고, 지역 세금이 늘어나니 지방자치단체한테도 인기가 좋죠.
투자자들한테는 왜 인기가 좋을까요?
앞서 정부의 부동산 관련 규제로 오히려 더 각광받기 시작했다고 말씀드렸는데요, 지식산업센터는 규제를 받지 않기 때문입니다.
주택과 다르게 분양가의 70~80%까지 대출이 가능하고, 전매 제한 등의 규제로부터 자유롭습니다. 오히려 지원이 많아 입주 시에는 세금 감면 혜택까지 받을 수 있습니다.
그러다 보니 대체 투자처로 수익형 부동산에 투자하려는 투자자들이 지식산업센터로 몰렸고, 매매가 역시 성수 지역의 경우 5년 새 3배 가까이 오르기도 했습니다.
하지만 직접 투자에는 조심스러운 시기에요.
오히려 이러한 투자 열기 덕분에 실제로 입주하고자 하는 기업들이 입주에 어려움을 겪는 상황이 발생하기도 하고, 투기 형태의 모습을 점점 띠게 되면서 정부에서 새롭게 지식산업센터에도 전매 제한을 적용해야 한다는 새로운 법률안을 발의했습니다.
작년 5월에 처음으로 발의되었고, 2022년 1월 기준으로 심사 중에 있습니다. 전매 제한, 입점 적합성 심사 등 지식산업센터만을 위한 규제가 생겨나고 있는 시점이라 직접 매매에는 앞으로 잘 살펴보아야 합니다.
마찬가지로 이렇게 인기가 많다 보니 지식산업센터 자체가 많이 생겨나고 있다는 점에 주의해야 합니다. 2020년을 기준으로 보았을 때 5년 전에 비해 공급량이 127.42% 증가했습니다.
지식산업센터와 같은 부동산에 직접 투자할 경우 가장 중요한 것은 바로 공실률인데요, 진짜 기업들이 필요로 하는 조건들을 잘 고려하지 못한 채 이러한 투기 열풍에 휩쓸린 공급이 많아지다 보니 반대로 입주 기업을 찾지 못해 공실률이 높은 지식산업센터들이 많다는 점을 주목해야 합니다.
개인이 보기에 '교통도 좋고, 시설도 좋으니 당연히 입주도 많겠지' 라고 생각하는 위치더라도 오히려 실제 기업이나 재직자 입장에서는 굳이 이주할 필요성을 느끼지 못할 수도 있습니다.
따라서 대출 규제를 피해 높은 수익률을 볼 수 있을 것이라고 판단했던 투자가 제대로 된 수익을 얻지 못하고, 오히려 엎친 데 덮친 격으로 금리 상승으로 인해 대출 비용만 증가하는 경우가 생길 수 있다는 점을 미리 인지하셔야 합니다.
인기에 간접적으로 투자해보면 어떨까요?
직접 투자자 입장에서 고려해야 할 부분은 많지만, 여전히 지식산업센터는 기업들에게도, 주민들에게도, 지방자치단체, 또 정부에게도 인기가 좋은 부동산입니다. 정부가 지식산업센터에 새로 규제를 고려하고 있는 것도 지식산업센터로 센트 투자 손실 실질적인 혜택을 누려야 할 기업들을 보호해 주기 위함이니까요.
어니스트펀드의 지식산업센터 상품인 한국전력공사 본사 인근 신축사업 상품을 예시로 투자 시에 고려할 점들을 같이 한번 살펴보겠습니다.
(1) 사업규모 확인하기
사업규모를 보니 지식산업센터 601호에 지원시설이 101호로 엄청 큰 규모의 단지가 조성됨을 알 수 있는데요. 오피스텔형이 같이 입주하는 것으로 보입니다.
(2) 분양률 확인하기
이렇게 큰 규모라면 더더욱 분양률을 확인해봐야 하는데요.
물론 직접 투자와 분양률을 확인하는 결이 조금 다릅니다. 어니스트펀드 상품은 사업성이 있다고 판단되는 부동산 건물에 미리 투자하고, 만기 후에 정해진 수익률에 따라 이자와 원금을 상환 받게 됩니다. 이때, 주요 상환 재원이 바로 분양 수입금이기 때문에 사업성과 분양률을 잘 따져보는 것이고요.
이 상품의 경우 '지식산업센터'라는 점에서 오는 사업성과 분양률을 확인해 보면 됩니다. 아직 준공 전인데도 이미 오피스텔형 연구소는 100% 분양이 되었네요!
(3) 입지 자세하게 확인하기
그렇다면 조금 더 자세하게 사업성과 입지를 따져보겠습니다. 지식산업센터가 전국적으로 공급량이 많아지고 있다는 것은 그만큼 옥석가리기가 중요하다는 뜻이에요. 이 건은 빛가람혁신도시 내에 지어지는 지식산업센터인데요, 이 빛가람혁신도시 자체가 나라에서 지정해서 개발하고 있는 공공기관 단지입니다.
실제로 이 곳에 기업들이 입주할 것이냐를 따져본다면, 이미 이 도시로 16개의 공공기관 이전이 완료되었어요. 기업이 이전했으니 지원시설은 당연히 따라서 입주해야할 것이고, 재직자들도 자연스럽게 주거를 위해 이동하면서 추가적인 분양이 계속될 것으로 보여요. 특히 우리나라의 굵직한 공기업 본사가 이전해오고 있다는 점이 눈여겨볼 만합니다.
(조세금융신문=고승주 기자) 직장과 주거생활을 함께 하는 지식산업센터가 수익형 부동산의 블루칩으로 부상한 가운데 새로운 전략 수립이 필요한 트렌드 변화의 시기가 임박했다는 전문가 제언이 나왔다.
삼정KPMG(회장 김교태)가 27일 발간한 보고서 ‘수익형 부동산 블루칩, 지식산업센터의 Next Quest’에 따르면, 지난해 승인된 국내 지식산업센터는 130개소로 2014년 대비 260% 이상 증가했다.
지식산업센터란 제조업, 센트 투자 손실 지식산업 및 정보통신산업을 영위하는 사업시설과 근린생활시설, 복지 증진 시설 등 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형 집합건축물이다.
토지이용을 고도화하면서 도시환경 개선과 지역경제 활성화, 재정 부담 완화와 작업 환경 개선 효과가 있다.
2020년 전후로 제2의 벤처붐 이후로 최근 수도권이나 대도시를 중심으로 개발이 급증하고 있다.
일반 수익형 부동산과 다르게 입주 시 취득세와 재산세 감면, 입주자금 지원 등 혜택이 있어 수익률이 보장되는 투자사업으로도 관심이 쏠리고 있다.
지역 흐름으로 보면 수도권 지역에 전체 지식산업센터의 80.2%가 집중됐고, 비수도권의 경우 최근 부산, 대구, 광주 등 대도시를 중심으로 공급이 늘어나는 추세다.
보고서는 수요 증가와 가격 상승을 기반으로 호황기를 맞이한 지식산업센터의 성장 요인으로 ▲수요‧공급의 증가 ▲외부 투자 확대 ▲정부 지원 강화를 꼽았다.
부동산 규제에서 비교적 자유롭고 투자 손실 리스크가 상대적으로 적어 국내 중대형 건설사, 개인 투자자, 자산 운용사 및 증권사를 중심으로 지식산업센터 투자 열풍이 불고 있다. 정부도 공공 지식산업센터 개발 및 지원에 박차를 가하고 있다.
다만, 일부 지역에서는 중대형 건설사의 활발한 시장 진입으로 인해 공급 과잉‧시세 하락 현상도 나타나고 있다.,
삼정KPMG 부동산자문팀 서광덕 상무는 “단독 오피스 공간을 선호하는 창업기업이나 1인 기업의 증가와 더불어 코로나 이후 스마트워크 및 워케이션을 선호하는 기업이 증가하고 있다는 점에 주목할 필요가 있다”며 “기업이 보유한 과거 공장부지나 유휴지 등을 적극 활용하여 지식산업센터 개발이나 매각 등으로 기업자산가치를 제고할 필요가 있으며, 개발시에는 업무종사자들을 위한 근린생활시설, 커뮤니티 시설, 특화시설 등 다양한 아이디어가 필요하다”라고 조언했다.
센트 투자 손실
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- 김명숙 기자
- 승인 2021.10.22 09:19
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질의하고 있는 이용우 의원
[고양일보] 이용우 의원(더불어민주당, 고양시정)은 신용보증기금이 스타트업 위주의 보증연계투자 전문역량을 더욱 강화해야 한다고 주장했다.
이 의원은 “단기에 높은 투자수익 실현을 목표로 하는 민간 VC와는 달리 신용보증기금은 투자시장에서 소외된 창업초기·지방소재·제조업 기업 위주로 투자하고 있어 상대적으로 리스크가 크다”며 “실제로 2018년부터 투자손실이 지속적으로 확대되어 2020년에는 37억 규모의 투자손실이 발생했으며, 최근 5년간 투자손실 발생 기업 중 투자 후 2년 안에 보증 부실이나 폐업 등으로 인해 감액처리 된 업체가 약 30%를 차지하고 있다”라고 했다.
이 의원은 이런 현상이 발생하는 것은 투자 전문성이 부족하기 때문이라고 지적했다.
이 의원이 신용보증기금으로부터 제출받은 자료에 따르면 투자금융센터 투자운용인력의 평균 근무기간은 약 1.5년에 불과했다.
이용우 의원은 “평균 1.5년 근무하는 구조에서는 전문성을 담보할 수 없다”며 “보증연계투자 손실을 줄이고 다각화된 투자를 제대로 하기 위해서는 전문인력 양성 등 자체 역량 강화 방안을 고민해야 한다”고 밝혔다.
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- 윤윤주 기자
- 승인 2020.09.27 10:27
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프리미엄 독서실 업계 1위 브랜드 토즈 스터디센터가 가맹점주들에게 정부에서 지원하는 ‘새희망자금’ 절반을 본사로 보내라고 공지한 사실이 알려져 논란이 되고 있다. 그렇게 될 경우, 소상공인을 위한 정부 지원금은 사실상 중견 프랜차이즈 본사로 유입되는 꼴이어 당초 정부의 취지와는 맞지 않다는 의견이 나오고 있다.
청원인은 “가맹본부의 비도덕적 갑질 경영으로 센트 투자 손실 센트 투자 손실 피해를 봐도 법적 보호를 받을 수 없고, 정부 지원금으로 조금이나마 힘내고 싶어도 생존의 기로에서 억울함을 호소하는 길밖에 없다”며 억울함을 토로했다.
350여 개의 지점을 운영하는 토즈스터디센터가 가맹점을 운영하는 방식은 크게 두 가지다. 하나는 독서실 개설에 필요한 자금의 전액(약 4~5억)을 투자자(점주=사업주)가 출자하는 전액 투자자 방식이다. 이들은 소상공인 새희망자금 200만원을 개별적으로 수령한다.
청원인을 포함 100여 개의 지점의 경우, (주)피투피시스템즈(이하 본사)와 점주가 50:50으로 투자하는 공동투자(이하 공투)에 해당한다. 공투는 점주가 독서실 개설에 필요한 자금의 50%를 일시불로 투자하고 나머지 50%에 해당하는 시설(에어컨, 전산, 책걸상 등)을 할부를 본사가 35개월에 걸쳐서 분할 지불하는 식이다.
공투는 사업하기에 부족한 자금을 가진 분들이 선택한 개업 방식으로 이번 새희망자금의 주도권을 본사가 쥐는 센트 투자 손실 억울한 상황을 직면한 것이다.
한 가맹점주는 “새희망자금은 사업장이 아니라 사업장을 운영하는 사업주에게 주는 것이다. 다른 사업장을 운영하는지 묻지도 않고 독서실 매출 관리 통장으로 새희망자금을 받으라고 강압한다. 심지어 사업주의 다른 통장으로 수령하든 요건이 안돼서 수령을 못 하든 상관없이 새희망자금 200만원을 받은 것으로 간주하고 9월 매출에서 손실 부담을 시키겠다고 한다”고 말했다.
예를 들어 9월 손실이 –300만원이면 새희망자금 200만원을 받은 것으로 간주해 –100만원을 손실난 것으로 보고 점주와 본사가 각각 –50만원씩 부담을 져야한다. 이에 대해 가맹점주가 총 –250만원을 떠안는 셈이라고 주장하고 있다.
또 “소상공인에게 지급되는 '새희망자금'을 자산규모 450억이 되는 중소기업에서 편법으로 갈취하는 것은 정말 잘못된 일이라고 생각한다”고 목소리를 높였다.
반면, 토즈스터디센터 측은 공동투자 말 그대로 지분을 절반씩 소유하고 있으니 매출 손실을 정부에서 지원해준 것으로 적용해서 차액을 지분 따라 감당해야 한다는 입장을 고수하고 있다.
토즈스터디센터 관계자는 ”본사는 사업자등록증 상 공동명의로 들어가 있지 않고 비용투자 개념으로 운영하고 있다. 수익과 손실에 대한 부담은 지분에 해당하는 것으로 부담하고 있다“고 설명했다.
또 “소상공인 새희망자금이 개인에게 지급되어야 한다고 생각하지 않는다. 법인과 개인임을 제외하고 두 명 다 개인이 사업을 공동으로 운영할 경우, 한 명에게 전액이 지급되는 것이 아닌 손실에 대한 지원금을 정부에서 지원해 준 것으로 보고 공동투자자 입장에서 점주에게 안내한 부분이다”라고 해명했다.
관계자 말에 따르면, 가맹점에 유통하는 상품이 없고, 가맹점의 매출에 따라 수익에 따라 운영하는 시스템으로 코로나 발생 이후로도 홍보나 프로모션 등을 본사 비용으로 지원하고 있다. 만일 개별적으로 수령할 경우, 가맹점의 손실을 본사가 2배에 해당하는 금액을 부담하라는 의미라는 것이다.
이 관계자는 “(점주님들이) 워낙 힘드시다 보니 정부에서 지원하는 비용을 사업장이 아닌 개인에게 지급되는 것으로 생각한 것 같다. 100여 개의 가맹점이 개별 수령하게 되면 본사는 로열티 수익도 안 좋을뿐더러 부가적인 손실까지 2배로 감당해야 하는 입장이라 이렇게 하는 게 맞는 거라 생각했던 부분”이라고 말했다.
한편, 토즈스터디센터를 운영하는 ㈜피투피시스템즈는 2019년 말 기준 약 450억 규모로 중견기업이다. 주요 사업인 토즈스터디센터는 전국 가맹점이 313개로 총 자산규모가 350억을 넘겼다.
‘하이리스크, 하이리턴’
신기루 쫓다 잇단 낭패
미국부동산투자에 적극적으로 나서고 있는 한국의 메리츠대체투자운용이 뉴욕 맨해튼 초대형 사무용 빌딩에 투자한 4천억 원을 몽땅 날릴 위기에 처했다. 지난 2017년 5월말 메자닌론 형식으로 돈을 빌려줬지만, 앵커테넌트를 잃게 되자 채무자가 파산보호신청을 한 것으로 확인됐다. 연리 5-7%정도의 비교적 높은 금리를 받아왔지만, 만기 10년의 절반도 못 채운 4년여 만에 이자는 물론 원금도 받지 못할 처지가 되고 말았다. 앵커테넌트의 임대만료를 미리 알고도 투자했다는 점에서‘하이리스크 하이리턴’만 맹목적으로 추종했을 가능성이 대두된다. 메리츠대체투자운용의 투자 문제점이 무엇이며 어떤 상황인지 짚어 보았다.
메리츠대체투자운용이 4천억 원을 투자한 맨해튼 부동산 소유회사 PWM 프라퍼티매니지먼트가 지난 10월 31일 델라웨어연방파산법원에 챕터 11, 파산보호신청을 제기한 것으로 확인됐다, 챕터 11은 완전파산이 아니라 일정기간 부채를 동결, 회생할 수 있게 해달라는 신청으로 한국으로 말하면 화의신청에 해당한다. 이 법인은 맨해튼 245 파크애비뉴 부동산을 소유한 업체로, 지난 9월 30일 기준 자산이 25억 3천만 달러인 반면 부채는 21억 9천만 달러라고 밝혔다.
▲ PWM 프라퍼티매니지먼트는 이 건물 소유주인 245 파크애비뉴프라퍼티유한회사를 비롯, 메자닌 A,B,C등 모두 9개 자회사가 파산보호신청자측의 재무자라고 밝혔다.
PWM, 대체 테넌트 못 구하자 챕터11신청
PWM은 지난 2017년 5월 5일 ‘245 파크애비뉴프라퍼티유한회사’라는 자회사를 통해 중국 하이난항공그룹[HNA]으로 부터 이 건물을 22억 천만 달러에 매입했다. 메리츠대체투자운용도 이때 투자를 감행했고 현재 이 건물은 JP모건, 안젤로 고든, 미프로야구 메이저리그 베이스 볼[MLB] 본부 등이 입주해 있다. 하지만 센트 투자 손실 메이저리그 베이스볼 본부가 다른 곳으로 이전하기로 하면서 문제가 발생했다. 일부 채권자가 PWM 측에 돈을 빌려줄 때 ‘MLB가 떠날 경우, 임대계약 만료 1년 전까지 새 임대자를 구하지 못하면 PWM의 현금 1900만 달러를 압류할 수 있다’고 계약했기 때문이다. 메이저리그 베이스볼 본부의 임대계약만료일자는 2022년 11월 1일, 따라서 만약 PWM이 새 임대자를 구하지 못하면 올해 11월 1일 채권자는 1900만 달러 압류가 가능했고, PWM은 돈을 빼앗기지 않기 위해 자구책으로 압류 하루 전인 10월 31일 전격적으로 파산 보호신청을 한 것이다.
하지만 메이저리그 베이스볼 본부는 지난 2016년 10월 ‘임대 계약이 만료되면 다른 곳으로 이전할 것’이라고 밝힌 것으로 확인돼, PWM 측이나 메리츠대체투자운용은 앵커테넌트인 MLB의 이전 사실을 알고 매입 투자를 한 셈이다. MLB의 이탈을 알았고 4년여의 시간이 있었지만 새 임대자를 구하지 못해 파산 지경에 이른 것이다. 메리츠대체투자운용이 투자한 돈은 PWM의 메자닌론 중 일부로 약 4천억 원에 달하는 것으로 확인됐다. PWM의 파산보호신청서에 따르면 메자닌론 A는 2억 3650만 달러에 연리 5$, 메자닌론 B는 2억 2100만 달러에 연리 5.7%, 메자닌론 C는 1억 1050만 달러에 연리 6.85% 이며 10년 만기로, 최종 상환일은 2027년 6월 1일로 밝혀졌다. 메자닌론 3개의 총액은 5억 6800만 달러였다. 이중 메리츠대체투자운용은 메자닌론 A와 B의 50%, C의 전액을 대출해 줬다. A의 2780억 원 중 1390억 원, B의 2597억 원 중 약 1300억 원, C의 1300억 원을 더하면 메리츠가 빌려준 돈은 4천억인 것이다.
▲ 메자닌론 A,B,C의 대출규모 및 연이율
메리츠대체투자운용은 오는 2027년까지 연 5-7%대의 비교적 높은 이자를 받아 짭짤한 수입을 올릴 것으로 예상됐지만, 4년여 만에 채무자의 파산보호신청으로 이자는 물론 원금상환에 차질이 예상된다. 현재 PWM 측은 파산법원에서 이 건물의 운용을 맡은 SL그린이 새 임대자를 구하지 못한 책임을 져야 한다고 귀책사유를 주장하고 있고, SL그린 측은 자신의 잘못이 아니라는 의견서를 제출한 것으로 확인됐다. 또 일부 채권자들은 PWM의 파산에 반대한다며 신청을 기각해 달라고 요청했으며 만약 채권자들의 파산 반대 신청이 받아들여진다면 PWM은 청산 절차에 들어가게 돼 후순위 채권자인 메리츠 측의 대출금 회수는 더욱 어려워질 수 있다. 메리츠대체투자운용이 SL그린과 각별한 인연이 있는 것을 감안하면 SL등의 소개로 이 건물에 투자했던 것으로 추정된다.
메리츠, SL그린과 미국부동산 4건 투자
메리츠는 2017년 PWM부동산 4천억 원 투자, 2018년 소호부동산 6555만 달러 투자, 2020년 9월 페이스대 신축공사 지분투자, 지난 7월말 더뉴스빌딩 9100억원 투자 등 SL그린과 최소 4건 이상의 부동산 투자를 한 것으로 확인됐다. 메리츠대체투자운용은 지난 7월말 뉴욕 맨해튼의 오피스 빌딩에 9천억 원을 투자했다. 메리츠대체투자운용은 지난 7월 22일 뉴욕 맨해튼 ‘220 이스트 42스트릿’의 37층 규모의 ‘더뉴스빌딩’의 지분 49%를 미국 부동산 개발회사인 SL그린으로 부터 7억 9천만 달러, 한화 9100억 원에 인수했다. 1930년 지어진 이 건물은 뉴욕 일간지 뉴욕데일리뉴스가 본사로 사용하는 건물로, SL그린이 지난 2003년 매입했으며 메리츠에 49%를 매각한 이후에도 51%를 보유하고 임대 업무를 수행하기로 했다.
지난해 9월에도 메리츠대체투자운용은 SL그린으로 부터 뉴욕 페이스대 복합건물 재개발 사업의 지분 80%를 인수했다고 밝혔었다. 신축예정지는 뉴욕 맨해튼 15 비크만스트릿이며 메리츠의 인수가는 공개하지 않았으나, 총 사업비가 2600억 원 수준임을 감안하면, 2천억 원 상당의 투자로 추정된다. 오는 2023년 가을 완공 예정인 이 건물은 27층 규모로 기숙사와 식당, 도서관, 강당 등이 들어서며 SL그린은 페이스대로 부터 해당부지를 90년간 임대했고, 완공 이후 최소 30년간 건물 임대권을 갖게 된다. 또 지난 2018년 8월 7일에도 메리츠대체투자운용은 뉴욕 맨해튼 소호의 115 스프링스트릿의 부동산을 담보로 SL그린에 6555만 달러를 센트 투자 손실 투자한 상태다. 메리츠대체투자운용은 SL그린과 2017년 인연을 맺으면서 미국부동산 투자를 시작한 뒤 긴밀한 투자를 이어오고 있지만, 공교롭게도 첫 투자처의 파산신청은 SL그린의 잘못이라는 지적이 제기되면서 두 회사 관계에 틈이 생길 수도 있다는 지적이 나오고 있다.
이외에도 메리츠 대체 투자운용은 지난 9월 말 워싱턴 DC의 655 뉴욕애비뉴 빌딩을 미국 부동산 개발회사 브룩필드로 부터 9250억 원에 매입할 것이라는 소식이 전해졌다. 이 건물은 2019년 준공된 12층 규모의 건물로 유명 의료보험회사인 유나이티드 헬스케어, PWC등이 입주한 건물로, 임대기간이 14년정도 남아 있어, 비교적 임대 수입이 안정적인 것으로 평가된다. 메리츠 측이 올해 3분기에만 미국부동산 투자액이 약 2조원에 달할 정도로 적극적인 투자에 나서고 있지만 PWM 4천억 원 투자는 앵커테넌트인 MLB의 임대중단을 알고도 투자한 것으로 드러나 신중한 투자를 해야한다는 지적도 낳고 있다. 메리츠는 물론 한국기업들의 미국 부동산 투자는 적지 않은 손실을 초래하고 있다.
▲ 메리츠대체투자운용이 지난 9월말 9250억원을 투자한 것으로 알려진 워싱턴DC의 빌딩
미래-농협 등 미국투자금
11억 투자소송메리츠 금융산하의 메리츠증권은 지난해 2월 19일 뉴욕 맨해튼 50스트릿, 월도프 아스토리아호텔 인근 71층 규모 최고급 콘도 ‘더센트랄레’에 PIA 자산운용을 통해 3억 5천만 달러를 대출해 줬으나 분양이 부진해 원금과 이자를 돌려받지 못하자 지난 1월말 연대 보증인을 상대로 손해 배상 소송을 제기했었다. 본보는 지난 2월초 이를 보도했었고, 메리츠증권은 그로부터 2개월 뒤인 4월초 수개월째 대출이자를 받지 못하고 있다며, 채무자가 디폴트 상태임을 시인했었다. 코로나 19위기가 막 시작되던 때 과감한 투자를 감행했지만 결국 코로나19의 높은 문턱을 넘지 못했고, 무모한 투자였음이 확인된 셈이다. 이처럼 메리츠증권과 메리츠대체투자운용 등 메리츠 측으로서는 최소 8천억 원 이상의 대출금이 디폴트에 빠진 것이다.
▲ PWM프라퍼티매니지먼트는 뉴욕은 물론 시카고에도 부동산을 보유하고 있으며, 무담보채무중 가장 큰 부분은 시카고 및 뉴욕시 정부에 체납한 재산세로 확인됐다.
또 비슷한 시기인 지난해 1월 미래에셋대우와 NH투자증권 등이 라스베이거스의 드류 라스베이거스호텔 신축공사에 5억 달러를 투자했다가, 5월8일 채무자가 디폴트를 선언, 불과 3개월 만에 투자금을 몽땅 잃을 위기에 처하기도 했었다. 이 역시 코로나19 초입에 투자한 것이며, 이미 이 호텔신축은 10여년간 공사중단과 재개를 반복했기 때문에 위험성이 큰 투자라는 지적이 있었고, 결국 그 같은 지적이 현실화 된 것이다. 이 뿐만이 아니다. 지난 2019년 12월 9일, 프랑스 나타시스은행과 농협과 KEN하나은행, 이지스자산운용, 에이아이파파트너스자산운용 등은 뉴욕부동산 개발회사인 20TSQ유한회사를 상대로 6억 5천만 달러를 돌려달라는 소송을 제기했었다.
한국투자자들은 선순위채권 2억 9천만 달러, 메자닌론 2억 6천만 달러 등 5억 5천만 달러를 빌려준 것으로 확인돼 전체 소송액 6억 5천만 달러 중 대부분을 차지했다. 미래에셋대우가 중국안방보험소유의 호텔 15개가 ‘소유권 사기’에 휘말린 사실을 모르고 약 7조원에 인수하려다 계약금을 몽땅 날릴 위기에 처했었다. 다행히 미래는 안방과의 소송에서 승리, 계약금 7천억 원과 변호사비용 등을 모두 회수했지만 이 또한 실사를 꼼꼼하게 하지 못했기 때문에 발생한 일이었다. 한국금융기관의 미국부동산투자, ‘하이 리턴, 하이리스크’가 절대 남의 이야기가 아님을 깨달아야 할 것이다.
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