최소 보증금

서울특별시 주택임대차보호법상_소액보증금의 범위

확정일자 보장금액은 없다. 전월세신고 임대차 오해 .

전월세의 부동산 임대차 계약을 할 때면 언제나 등기사항 증명서를 발급받아 목적 부동산의 소유권에 대한 제한사항 유무, 즉 근저당권과 같은 최소 보증금 제한물권을 확인하게 됩니다.

확인하는 이유는 저당권의 실행으로 경매가 진행될 경우에 임차보증금 전액을 안전하게 돌려받을 수 있는지 여부를 확인하고자 함입니다.

확정일자 보장금액은 없다. 전월세 신고 임대차 오해.

근저당권 설정과 같은 제한물권이 설정되어 있지 않은 전월세 집을 구한다면 고민할 필요가 없으나, 근저당권 등과 같은 제한물권이 설정되어 있지 않은 집은 아주 드물 것입니다.

그래서 근저당권과 같은 제한물권이 설정되어 있더라도 세입자의 보증금 회수 불안을 일정 부분 해소시켜주어 안정적인 주거 생활을 할 수 있도록 도입된 것이 주택임대차 보호법상의 대항력과 확정일자인 것입니다.

그런데 많은 분들이 확정일자를 받아놓으면 보증금이 보호받는 것으로 오해를 함으로써 확정일자 보장금액에 대하여 궁금해하고 있습니다.

결론적으로 확정일자 보장금액은 없습니다.

소액임차인의 보증금 중 일정 금액에 대하여 최우선적으로 변제를 받을 수 있는 최우선 변제금을 확정일자 보장금액으로 생각하는 것 같습니다.

점유와 전입신고(주민등록)를 하면 효력이 발생하는 것으로서 확정일자 유무와는 상관이 없습니다.

그렇다면 확정일자는 보증금을 돌려받는데 무슨 역할을 하는 건지 의문이 생기지 않나요?

확정일자는 경매에서 후순위 채권자에 우선하여 배당을 받을 수 있는 승차권이며,

승차권이 유효하기 위해서는 늦어도 경매 기입등기 전까지 확정일자를 받아야 합니다.

물론 경매에서 보증금 전부를 우선변제를 받기 위해서는 대항력과 확정일자가 말소기준 권리일 보다 앞서야 합니다.

확정일 자기 있다고 해서 경매법원이 알아서 당연 배당을 해주지는 않습니다

선순위 임차인이 우선배당을 받으려면 경매법원에서 지정한 배당 종기일까지 배당신청을 해야 합니다.

그러므로 확정일자가 내 보증금을 무조건 지켜주는 것으로 오해해서는 안 됩니다

확정일자는 다만 후순위 채권자에 우선하여 배당을 해줄 수 있는 승차권인 번호표에 불과한 것입니다

내 보증금을 지켜주는 것은 확정일자가 아니라 대항력을 갖추는 것입니다.

다음의 사례를 통하여 대항력과 확정일자에 대하여 함께 이해해보기로 합니다.

[사례] 보증금/월세/환산보증금 : 169,000,000 (지역: 서울)

* 말소 기준일 2019 10 16 현재 소액임차인의 보증금 범위는 1억 1천만 원 이하, 최우선 변제금은 3천7백만 원까지임

최소 보증금

전입일자	'17 08 11	말소기준일	'19 10 16
확정일자	'17 09 18	경매개시일	'20 10 08
배당요구일	'20 11 26	배당요구종기	'21 01 11

대항력[0] 우선변제권[0] 최우선변제권[X]

대항력은 점유와 전입신고를 완료함으로써,

우선변제권은 대항력(=점유+전입신고)과 확정일자를 모두 갖추어야 하고,

최우선변제권은 해당 지역별 소액임차인 보증금 범위 내에서 효력이 발생됩니다.

위 사례에 대하여 권리를 분석해보면

1. 경매 개시일 이전에 확정일자를 부여받았고, 말소 기준일보다 전입과 확정일자가 빠르며, 배당 종기일 이내 배당요구를 하였으므로 대항력과 우선배당요건을 갖추고 있습니다.

그러므로 임차인은 보증금 전부를 배당받을 수 있으며,

설령 전액 배당을 받지 못해서 미배당 금이 있을 경우라도 낙찰자가 인수하게 되므로 위험 부담은 전혀 없습니다.

2. 배당요구 종기일이 지나서 배당요구를 했다면 어떻게 될까요?

만약 임차인이 배당요구를 하지 않았거나 배당요구 종기일이 지나서 배당요구를 하였다면 법원은 배당을 해주지 않습니다. 법원은 배당요구한자에 대하여만 배당을 하기에 그렇습니다.

이경우 대항력 있는 선순위 임차인으로서 배당요구를 하지 않았으므로 낙찰자가 보증금 전액을 인수해야 합니다.

그러므로 임차인 입장에서 배당을 받지 않더라도 낙찰자가 인수하므로 위험 부담이 전혀 없습니다.

따라서 확정일자보다는 대항력을 갖추는 것이 임차인으로서는 더 중요합니다.

3. 확정일자가 없는 전세입자인 임차인이 배당요구를 하였다면?

전입과 배당요구를 배당 종기일 내 하였으나 확정일자가 없거나 경매 기입등기 이후에 이루어졌다면 임차인은 법원으로부터 배당을 받을 수 없습니다. 배당을 안 해주기 때문에 그렇습니다.

대항력이 있는 임차인 입장에서는 확정일자가 없어서 배당을 받지 못하더라도 낙찰자가 보증금 전액을 인수하게 되므로 임차인으로서는 위험 부담이 없습니다.

그러므로 확정일자보다는 대항력이 더 중요합니다.

4. 만약 보증금액이 1억 1천만 원 이하 인 임차인이라면 낙찰금액의 1/2 범위에서 최우선 변제금 3천7백만 원까지 최우선적으로 배당을 받을 수 있고, 우선변제권이 있으므로 후순위 채권자에 앞서 나머지 보증금액을 배당받게 될 것입니다.

여기서 최우선 변제금을 받기 위한 조건은 확정일자가 아니라 소액보증금이라는 것입니다.

소액임차인의 경우 권리의 선후에 따라 낙찰금액 1/2 범위에서 최우선변제금액의 한도까지 변제를 받을 수 있다는 것이지 무조건 보증금 전액을 보장받는 것은 아니라는 점 꼭 알고 있기를 바랍니다.

전입일 확정일자 최선순위(말소) 기준 권리 미배당 금 낙찰자 인수

전입일 최선순위(말소) 기준 권리 확정일자 미배당 금 낙찰자 인수

전입일 최선순위(말소) 기준 권리 확정일자가 없다면 전액 낙찰자 인수되므로 임차인 입장에서는 위험 부담이 없습니다.

이와 같이 내 보증금이 무사하려면 대항력이 제일 중요합니다.

근저당과 같은 최선순위 기준 권리 설정 일보다 늦은 점유와 전입신고를 해야 하는 경우라면 최우선 변제금 이상의 보증금은 피해야 할 것입니다.

확정일자 최선순위(말소) 기준 권리 전입일 낙찰자 인수 없음

최선순위(말소) 기준 권리 확정일자 전입일의 경우 낙찰자에게 대항력은 없으며 최소 보증금 최소 보증금 소액임차인의 경우에 한하여 순위에 따라 최우선 변제금 범위 내에서 배당을 받을 수 있을 뿐이므로 확정일자와는 무관한 것입니다.

그러므로 집을 얻을 당시 근저당권과 같은 선순위 제한물권이 등기부에 설정되어 있다면 최소의 보장금액인 최우선변제금액 이상의 보증금을 제공하고 집을 얻는 다면 임차인으로서는 위험부담을 감수해야 하는 것입니다.

오늘부터 전월세 임대차 계약을 하는 경우 보증금 6,000만 원 이상 월세 30만 원 이상이면 계약 후 30일 이내 계약 당사자(임대인과 임차인)는 국토교통부 부동산 거래 관리시스템[https://rtms.molit.go.kr/]을 이용하여 신고하거나 해당 지자체 방문하여 임대차 거래 신고를 하여야 합니다. 이는 의무사항으로서 내년부터 신고를 하지 않으면 과태료를 부과받게 됩니다.

거래신고를 하면 확정일자가 자동 부여되지만 확정일자가 자동 부여된다고 해서 내 보증금이 안전하다고 생각만 하여서는 아니 된다는 것 잊지 마시기 바랍니다.

소액임차인 보증금범위 표

서울특별시 주택임대차보호법상_소액보증금의 범위

다시 한번 언급하면, 확정일자보다는 대항력이 우선합니다.

확정일자는 경매에서 배당요구 시 후순위 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 부여하는 승차권 그 이상의 의미는 없는 것으로서 확정일자 보장금액은 없다는 것 명심하시기 바랍니다.

확정일자 보장금액은 없지만 소액임차인에 대해서 일 정한조 내에서 우선적으로 보장받을 수 있을 뿐이므로 보증금 전액을 돌려받기 위해서는 대항력을 확보하는 것이 더 중요하며 그 최소 보증금 대항력은 제한물권 보다 앞서서 갖추야 전액을 보장받을 수 있을 뿐이라는 것을 다시 한번 강조하는 바입니다.

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지역별 최우선변제금

서울에서 전세로 거주하는 A 씨는 보증금 1 억 1,000 만원을 내고 살고 있지만 , 자칫 경매에 넘어가기라도 하면 보증금의 일부를 최우선 변제받을 수 있는 주택임대차 보호법상 소액임차인 ( 개정 전 1 억원 이하 ) 에 해당되지 않아 걱정이 많았습니다 . 그러나 앞으로는 A 씨도 소액임차인으로 인정받아 최대 3,700 만원까지 그 어떤 선순위 권리보다 우선해서 보증금 중 일부를 돌려받을 수 있게 되었습니다 .

지난 2016 년 3 월 31 일 최우선변제의 범위를 확대한지 2 년 66개월 만에 보증금의 일부를 우선 변제받을 수 있는 소액임차인 범위를 확대하고 , 최우선변제 금액도 높이는 주택임대차 보호법 시행령 개정안을 지난해 발표했습니다 .

소액임차인의 최우선변제권이란?

주택임대차에서 상대적 약자인 임차인을 보호하기 위해 민법보다 상위에 존재하는 특별법으로 임차인의 최소 권리를 보장하기 위한 소액보증금은 우선 변제해주는 제도.

주택임대차 보호법상 임차주택의 경매신청 전에 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 구비한 소액임차인은 임차주택소유자에 대한 일반 채권자는 물론 , 그 주택에 선순위 저당권 등 담보물권을 가지고 있는 자보다도 우선하여 당해 주택가액 ( 대지 가액 포함 ) 의 2 분의 1 의 범위 안에서 보증금 중 일정액을 최우선적으로 변제받을 권리를 말합니다 .

소액임차인은 피치 못할 사정으로 확정일자가 늦어 보증금을 변제받지 못하더라도 임차 주택에 대해 선순위 담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우 , 보증금 중 일부를 다른 담보물권보다 우선해서 변제받을 권리가 있습니다 . (주택임대차 보호법 제3조 제1항3조제1 및 제8조 제1항)8조제1항)

보통 임차주택이 경매로 넘어가는 경우는 임대인이 주택을 담보로 은행에서 대출을 받은 뒤 이자 또는 원금을 제때 상환하지 못한 경우입니다 . 은행에서도 대출 실행 시 향후 발생할 수 있는 손실을 대비하기 위해 방공제 ( 방 빼기 ) 를 하게 되는데 , 여기서 방공제 가 최우선변제권 과 깊은 연관이 있습니다 .

조금 더 쉽게 설명해볼까요 ? 만약 임대인이 담보대출을 주택 가격의 100% 를 받았다면 대출 이후 계약한 세입자는 경매로 넘어갈 시 은행 근저당권보다 권리 관계상 후순위가 되어 보증금을 단 한 푼도 받지 못하게 됩니다 .

그러나 주택임대차 보호법상 소액임차인에 해당된다면 권리 순위와 무관하게 보증금 중 일부는 보호받을 수 있습니다 . 즉 임차인 입장에서는 전재산과 같은 보증금 중 일부라도 보전할 수 있지만 , 은행 입장에서는 소액임차인이라는 이유로 자신보다 먼저 배당을 받게 되니 결코 반갑지 않은 제도이죠.

이 때문에 은행에서도 담보대출 실행 시 원금 회수를 위해 최우선변제금액만큼 방공제를 통해 미리 차감을 하도록 한 것입니다 . 결국 은행도 손해를 보지 않겠다는 의미와 일맥상통합니다 .

주택담보대출에서 방공제, 일명 방 빼기란?

은행에서 주택담보대출 시 최우선변제권에 대항하기 위한 것으로, 대상 물건의 방 한 개당 우선변제금액으로 인정하고, 총대출금에서 선 차감 후 지급하는 것을 말합니다.

가령 22억 원 주택을 구매할 때 받을 수 있는 대출 한도는 대략 70% 로 , 금액으로 환산하면 1 억 4,0004,000만 원이 됩니다 . 그러나 경매로 넘어갈 시 주택임대차 보호법에 의거 , 소액임차인일 경우 최우선변제권으로 서울 기준 3,7003,700만 원을 임차인이 우선 배당받게 됩니다 . 결국 은행에서는 1 억 4,0004,000만 원을 빌려줬지만 , 1 억 300300만 원 밖에 회수하지 못합니다 . 이자를 받아 수익을 내야 최소 보증금 하지만 원금조차 회수하지 못하는 최악의 상황이 발생하는 것이죠 .

이를 피하기 위해 은행에서도 물건지의 최우선 변제금액에 따라 방 공제를 통한 선 차감 후 대출한도를 정하게 됩니다 . 위 예시에 따르면 서울 지역에서 22억 원 아파트를 대출해줄 때 한도 70% 가정하고 1 억 4,0004,000만 원에서 최우선 변제액 3,7003,700만 원을 공제한 1 억 300300만 원이 됩니다 .

방공제 금액 = 해당 물건지의 최우선 변제금액 × 방 개수

주택임대차 보호법 최우선변제금액 표

1981.1. 시행 이후 9차에 걸쳐 개정된 지역별 소액보증금의 범위와 변제금액 안내

최우선변제 보호 범위가 확대된 개정안을 살펴보면 서울 의 경우 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인 범위는 기존 보증금 1억 원 이하에서 1억 1,000만 원 이하 로 확대되었고, 우선변제를 받을 수 있는 금액도 3,200만 원에서 높아졌습니다.

세종시와 경기도 용인시, 화성시 를 포함한 수도권정비계획법상 과밀억제권역 은 보증금 1억 원 이하의 소액임차인이 3,400만 원까지 우선변제받을 수 있습니다. 이번 개정안에서 과밀억제권역 수준에 인접한 세종, 용인, 화성시를 수도권으로 조정하고, 광역시 등 수준에 인접한 파주시의 지역 군을 조정한 것이 큰 특징입니다.

보증금 수준이 크게 변하지 않는 광역시 및 지방은 현 수준을 그대로 유지하고 있습니다.

주택임대차 보호법에 의거 최우선변제를 받기 위한 요건

경매신청 전 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 구비한 소액임차인

최우선변제를 받기 위해서는 경매신청 전 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 구비한 소액임차인이라고 설명드렸습니다. 권리관계 순위와 상관없이 1 순위로 일정 금액에 대해 변제받기 위한 요건은 무엇인지 정확히 아셔야 합니다 .

부동산 중개사의 말만 믿고 소액임차인으로 최우선변제를 받기 때문에 근저당이 있는 물건도 안전하다고 소개해준 물건을 덜컥 계약해선 안된다는 것이죠.

1. 보증금액이 지역에 따라 일정 금액 이하. (소액임차인을 위한 법적 테두리 역할)

2. 선순위 담보물건 설정일을 기준으로 보증금과 변제 금액을 산정합니다.

3. 대항력이 있어야 합니다. (대항력 = 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고))

앞서 말씀드렸듯이 주택임대차 보호법 시행령 개정안이 2018. 9. 11. 부터 시행되어 금액이 변경되었습니다 . 개정된 시행령뿐만 아니라 8 차 , 7 차 등 지난 시행령까지 함께 올려드린 이유는 최우선변제권의 기준일을 개정령에 따라 파악하고 있어야 하기 때문입니다 .

임대차 계약 날짜가 아닌 , 해당 주택에 설정된 근저당권 등의 권리관계에 있어 가장 먼저 설정된 날짜, 즉 담보물건 설정일이 최우선변제권의 기준일 이 됩니다 . 소액임차인의 보호도 중요하지만 선순위 권리자에게도 불이익이 돌아가선 안되기 때문이죠 . 즉 담보 물권자의 재산권을 보장하기 위한 조치입니다.

가령 은행에서 2016 년 서울 기준으로 방 공제를 했다면 3,2003,200만 원이 됩니다 . 대출 한도 역시 당시 상황에 맞게 책정되었고 , 실행 되었겠죠실행되었겠죠? 그러나 임대차 계약이 2018 년에 이루어졌다고 해서 당시 설정된 방공제 금액은 무시하고 보증금 1 억 1,000만원1,000만 원, 변제액 3,7003,700만 원으로 범위가 상향된다면 , 은행 입장에서는 손해를 볼 수 있습니다 . 이러한 부작용을 없애기 위해 담보물권 설정일 기준으로 소액보증금 범위와 최우선변제금액이 정해집니다 .

또한 집주인이 매도를 하였더라도 매수인이 그 등기상의 채무를 모두 인수하였다면 , 인수일이 기준이 되는 것이 아니라 여전히 근저당이 처음 설정된 날이 기준일이 되니 주의하시기 바랍니다 .

Q. 2014년 1월 30일 서울에 보증금 9,000만 원 전세로 거주하고 있는 B 씨, 계약 당시 2010년 8 월 1일 자로 저당권이 설정된 아파트가 오늘 날짜로 경매에 넘어갔습니다.

최우선변제권이란 용어조차 생소했던 B 씨가 뒤늦게 알아보니 2014년 1월 1일 개정된 시행령에 따라 보증금 9,500만 원 이하이므로 우선변제금 3,200만 원을 받을 수 있는 사실에 안도하고 있습니다.

A. 최우선변제권은 담보물권 설정일이 기준이 된다고 했습니다. 저당권자의 재산권 보호를 위해서 말이죠. B 씨는 서울 지역의 소액임차인 범위를 2014 년이 아닌 저당권이 설정된 2010년 8월 1일을 기준으로 봐야 합니다. 즉 소액임차인 기준 보증금은 9,500만 원이 아닌 7,500만 원으로 B 씨는 우선 최소 보증금 변제를 받을 수 없습니다.

최우선변제권은 이것만 기억하시면 됩니다! 개정안 시행 전 해당 주택에 저당권이 존재하는 경우, 개정 전 시행령에 따라 최우선 변제금이 보호됩니다. 또한 개정안 시행 전 해당 주택에 저당권이 존재했지만, 개정안 시행 후 새로운 저당권이 설정된 경우라면 기존 저당권자에 대해서는 개정 전 시행령에 따라, 새로운 저당권자에 대해서는 개정 후 시행령에 따라 최우선변제금이 보호됩니다.

신용아카데미

매년 치솟는 아파트값으로 인하여 임대주택을 알아보고 계시는 분들이 많으신데요.
임대주택이란 국가나 민간 업체 따위에서 청약 가입자분들에게
일장 기간 동안에 보증금과 월 임대료를 저렴하게 공급하고 있는 주택이나 아파트로
최근에는 전세 매물이 점점 줄어들게 되면서 임대주택의 보증금이 오르고 있는 상황입니다.
그로 인하여 목돈이 필요하신 분들이 늘어나게 되면서
대출을 고민하게 되지만 은행권에서 대출을 받게 되면
한도가 적거나 금리가 높기 때문에 대출을 받기 어렵다고 하는데요.
그래서 이러한 분들을 위하여 임대주택(LH,SH) 보증금 대출을 권해드리고 있습니다.

임대주택은 정부에서 지원을 하고 있는 공공임대주택이기 때문에
일반 전세대출에 비하여 규제가 적어 조건에 충족되면
큰 어려움 없이 임대주택 보증금 대출을 받아보실 수 있으신데요.

임대주택 보증금 대출조건으로는 임대주택의 구분은 LH(한국토지주택공사),
SH공사, 부영주택, 각 지역도시개발공사의 임대계약자 및 장기전세(20년)계약자 만 해당되며
보증금은 최소 보증금 500만원의 경우에만 신청하실 수 있습니다.

대출기간은 만 24개월 이내로 1년 단위 연장이 가능하며 최대 5년 이내까지 가능한데요.
이는 임대차 만료 기간과 무관하니 참고하시길 바랍니다.

임대주택 보증금 대출의 특이사항으로는 신용등급 무관하며
연체중이거나 회파복지, 무직자도 모두 가능하기 때문에
대출을 받기 어려웠던 분들도 보다 쉽게 승인을 받으실 수 있으며
임차보증금 반환 채권을 담보로 국민 주택 기금 대출 채무자의 경우 에는
대환조건으로 진행이 가능하며 100% 이내시에는 추가로도 가능합니다.

입주 잔금 대출도 가능하며 단, 계약금이 납부되어있어야 하고
대부업 대환시 철회요청이 불가한 경우이거나 대부업체 양수인이
회사명으로 등록이 되어있지 않고 대표 이사명으로
등록되어있는 경우 진행이 불가능하니 이 점 유의하시길 바랍니다.

행복한 미래를 위하여 전문가에게 도움을 요청하여 꼼꼼하게 상품을 비교하신 후에
본인에게 적합한 상품을 이용 하여 이자에 대한 부담감을 덜어보시길 바랍니다.